家賃管理
家主さんに代わって家賃の集金から督促まで行います。
退去立会
家主さんに代わって退去時の修理費の負担割合調整・修理・掃除・カギ交換・その他業務を行います。
オーナー様
｢滞納率が高い｣、｢滞納管理が煩雑」、「督促業務が困難｣、｢入金日が一定しない｣、｢リスクを回避したい」・・・等で悩んでいませんか？
●家賃回収システム
(株)オリコフォレントインシュアの協力を得て、NPOあんしん居住支援センターが、「AKS保証」のサービスを提案しています。
賃貸管理業者様及び賃貸物件オーナー様のための家賃等に関するリスクを低減し、かつ業務効率を高める画期的システムです。
また入居者に対しても様々なメリットを提供し、ポイントの付くオリコカードも提供しています。
喜んでいただける新しい家賃回収システムです。
●物件管理
家主さんに代わって賃貸物件のクレーム処理を行います。
修理・修繕はもちろんご近所とのトラブル・ゴミ問題の解決など全ての賃貸問題に対応します。
損害保険代理店として、損害保険の斡旋と、事故時の対応折衝手配を行っています。
●入居者総合安心保険（住居専用）
賃貸住宅にお住まいの方特有のトラブルや事故の不安から、お守りします。
火災や爆発事故などで借用戸室や建物に損害を与え、法律上家主様に損害賠償をしなければならないとき損害賠償金をお支払いします。
※ テナント用総合安心保険もあります。
全管協少額短期保険株式会社
●建物火災保険（オーナー様向け）
火災だけでなく多発する台風や大雪などの自然災害を補償する火災保険をご提案いたします。ワイドな補償に加え、施設賠償責任保険や孤独死保険など、さまざまなオプション（特約)もご選択いただけます。
【取扱損保代理店】
・東京海上日動火災保険株式会社
・あいおいニッセイ同和損保
・ＡＩＧ損害保険株式会社
修理技術は地球に優しい リサイクルリフォーム デザインを重視した「リノッタ」加盟店です。
デザイナーズ・リノベーション賃貸物件サイト｜リノッタ（RENOTTA）
●カードキーシステム
入居者に安全なオーナー部屋を様の提供しなければ、責任が問われてしまいます。
入退室時に鍵を交換しなければ、アパート・マンションは認知されない時代です。
鍵を管理する側の責任の重さ・・・きちんと管理していても勝手に合鍵を作られてしまうシリンダー鍵は本当に安全でしょうか？
●Fe-Lock 非接触ＩＣ取替錠
時代にマッチしたカードまたは、携帯電話対応の電子キーを提案しています。
株式会社Keiden
家賃管理、入退去、入居中の様々なリクエストに対応する賃貸管理システムを導入しています。
●相 談
新築又はリフォームに関するお手伝い賃貸条件の設定、指導
需要と供給のバランス、地域制等を 考え間取、賃料設定、周辺の賃料相場、入居率等をご相談、ご指導致します。
●管理委託契約
管理委託誓約書に基づく管理業務
オーナー様のご予算に応じて管理体制をご選択頂けます。料率（％管理）又は定額管理
●入居者募集
募集活動・広告・看板・ダイレクトメール・フォスパソコン登録・各不動産業者に宣伝・インターネット登録・賃貸ニュースの発行
入居者の募集は、建物の着工とほぼ同時に開始。
パソコン（フォス42社）・インターネット・各企業へのダイレクトメールなどの独自の強力な情報ネットワークをフルに活用し募集活動を展開します。（提携不動産会社に委託）
●入居の決定
厳正なる入居審査
・本人確認（勤務先・免許証・健康保険証等）
・保証人確認（印鑑証明、健康保険証等）
【入居者のチェック】入居者の質は経営につながります独自の審査方法で、厳正な審査します。保証人に対しても厳正な調査を行います。（提携不動産会社に委託）
●契 約
契約代行・契約書作成・締結・使用規約の説明・申込金・賃料・敷金等の受領
契約内容を細かく説明し、契約違反者を厳しく取締します。（提携不動産会社に委託）
●保 険
借家人賠責、個人賠責保険の加入
賃借人の入居時の加入はもちろん入居中の契約更新等オーナー様の賃貸物件本体の保険等の対応事故処理の対応を当社にてご手配致します。
●入 居
電気、水道、の手配
入居時のお客様へのサービスとして当社にて、電気、水道等のご手配を致します。
●家賃の管理
毎月１３日にオーナー様ご指定の口座へご送金いたします。
●家賃集金
家賃滞納チェック未収賃料の催促及び徴収
【家賃集金】万一未収が出た場合、代行して集金業務に当たります。
●物件管理・入居者対応
巡回による外観点検の実施（定率管理に限る）、鍵管理、入居者からのリクエスト、契約違反などの対応、近隣からの苦情も速やかに対応いたします。
●退 去
賃貸物件で一番トラブルが多いのは、退去精算です。
退去後のルームチェック、修理負担の分担交渉、原状回復工事、敷金精算まで専門スタッフが速やかに対応いたします。
次期募集に向け、より良いリフォーム提案をご相談いたします。
●その他
相続対策、空室対策、節税対策、各種相談も承ります。
年一回の確定申告もお手伝いいたします。
１． 定率管理
家賃管理を含む一般管理等
（管理内容は受取家賃の率によって異なります）
２． 定額管理
定額による家賃管理。物件管理は、別途規定料金が必要。
（管理協会規定報酬表による手数料要）。
3． 家主管理
特定又は不特定の業者に入居斡旋依頼、 管理は家主が行う
（管理依頼があれば） 管理協会規定報酬にて対応）
4． 他社管理
他社管理の仲介物件は原則として 立ち会いまで他社にゆだねる
株式会社ありき、有限会社アトムはグループ会社です。
賃貸住宅管理受託契約について、仲介業務に関しては、株式会社ありきにて、その他物件管理業務に関しては有限会社アトムにて行います。
管理報酬は基本、定率管理となっております。（5％＋消費税(共益費等を含む。)
但し、最低管理報酬費用は、5,000円（税別）となります。
※月極駐車場、一戸建て、倉庫等の管理関しては随時ご相談下さい。
※定額料金での管理契約の場合、基本料金の算定：世帯数4件まで5,000円、以後1件プラス1,000円（税別）
1.契約関係の書類
・入居申込書・身分証明書・印鑑証明書・契約書類
・再契約書類 ⇒ 現段階で再契約書類を送付しているか否か
（6ケ月前・2ケ月前）
2.駐車場配置図
管理者変更通知配布時、添付して調査（現況届と一緒に返信）
3.家賃入金関係
・支払方法の確認、保証会社の利用等（移行の可否）
・滞納状況確認（管理前の滞納家賃は受付不可）
4.保険加入状況
・オーナーの建物保険（保険証券のコピーを頂く）
・入居者の火災保険加入状況（保険会社確認）
・代理店移管の可否（更新案内含む）
5.町内会関係
・町内会費・ゴミステーションの場所、集金方法
6.共同電気・水道・浄化槽・貯水槽等
・契約番号のわかる書類の預かり
・切換え次期の確認
7.現時点での入退去情報
8.管理者変更通知
・書類準備（入居者配布書類）
・三者押印（旧管理者・オーナー・新管理者）
9.鍵の引き渡し
・引き渡し日の決定
10.その他
・現入居者の入居時の状況がわかる資料等
・部屋修理履歴（近隣トラブル等含む）
・物件の図面等
1.賃貸部分の一部滅失による賃料減額
賃貸物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合においてその賃借人の責めに帰することが出来ない事由によるものである時、 賃料はその使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて減額されます。
2.賃貸部分の全部滅失による契約の終了
賃貸部分が完全に破壊されてしまった際には賃貸借契約が終了します。
3.賃借人の原状回復義務
賃借人は賃借物を受け取った後に生じた破損（通常使用及び通常損耗並びに経年変化を除く）がある場合において、賃貸借が終了した場合は、 その損傷を原状に復す義務を負います。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することが出来ない事由によるものであるときはこの限りではありません。
（国土交通省｢原状回復をめぐるトラブルとガイドライン｣参照）>>>
4.敷金の扱いについて
物件を借りる際に提供する担保である旨が明記されました。
5.建物の修繕について
貸主が行うべき修繕を大家さんが行わない場合は借主が自分で行いその費用を請求出来る旨が定められました。
6.連帯保証人を擁立する場合
限度額の上限を定める必要があり、限度額の設定をしない場合には連帯保証人契約自体が無効になります。
7.連帯保証人への情報提供
連帯保証人になる者は貸主に対して滞納状況などについての情報開示を求めることが出来ます。
賃貸住宅退去時における、貸主・借主の原状回復義務が法律で設定されました。
賃貸オーナー様が認知症になった場合、管理業者は、入居者との賃貸借契約の締結や退去後の原状回復工事について、オーナーに意思確認することができなくなります。
この場合、親族を通じて、オーナーについて成年後見の申立てを行い、後見開始の審判を受けたうえで、家庭裁判所によって選任された成年後見人との間で意思確認をすることになります。
しかし、実務上、親族に意思確認をしていることが多く見られ、それは法的には無効です。そのため、賃貸経営に支障が生じないよう、オーナーが認知症になったときに備えて、あらかじめ親族等を代理人に選任するため、「管理業務委任状」をご準備しております。
また、遺言書作成等の生前対策を行っていないオーナーに相続が発生し、遺産分割に争いが生じた場合、相続人代表が決まらず、その間管理会社で家賃を保管する等の課題が残ります。
このようなことが生じないよう、最低限、このようなことが生じないよう、最低限、相続発生後の代表者（送金先や契約の意思 確認）を事前に決めてもらうという趣旨で今般、「相続発生後も対応できる委任状（死後委任）」書式もご準備しております。
遺言書の作成や相続を見据えた生前対策をすることが望ましいですが、オーナー様との交渉含めた相続支援を行うこともそう簡単ではありません。そのため、事前に死後委任内容を含めた本委任状を作成し、代理権を取得することに一定の意味があると考えられます。
相続対策もおこなっておりますので、お気軽にご相談ください。
国土交通省は30日までに、入居者らが死亡した「事故物件」について、不動産業者が売買、賃貸の契約者に告知すべき対象をまとめた初めての指針案を公表した。病気や老衰、転倒事故による死亡は告知の対象外と明記。殺人や自殺、火災による死亡は告知すべきだとしたが、賃貸は発生から3年経過すれば不要とした。
【関連記事】増える孤独死 訳あり事故物件、入居者にどこまで説明
6月18日まで一般から意見を募った上で決定する。
事故物件は宅地建物取引業法で告知の必要があるが、明確なルールがなく具体的な扱いは業者の判断に委ねられていた。そのため入居後、訴訟に発展する例もあった。指針に強制力はないが、業者に周知してトラブルを未然に防ぐ狙いがある。
指針案の対象はマンションや一戸建てなどの住宅。居室のほかベランダ、廊下など日常的に使う共用部を含め、入居者以外が死亡するケースも対象になる。
病気や老衰の自然死、入浴中の転倒や食事中の誤嚥（ごえん）といった不慮の事故死は、原則告げる必要はないとした。「当然予想され（契約の）判断に重要な影響を及ぼす可能性は低い」ためで、病死を対象に含めると単身高齢者の入居受け入れに影響することにも配慮した。
ただ死後、長期間発見されず害虫などが発生し、特殊清掃が行われた場合は告知の対象とする。
一方、殺人や自殺、火災やガス漏れによる事故死、原因不明の死は告知を求める。賃貸契約は過去の判例などからおおむね過去3年間の事案としたが、売買物件は参考ケースに乏しく期間を当面限定しない。
対象の事案があったかどうかは、不動産業者が通常の物件情報の収集範囲内で家主や管理業者に確認。周辺住民への聞き取りなど自発的な調査の義務まではないとした。
指針案は専門家を交え、過去の判例や取引ケースなどから作成。隣接住戸や前面の道路、搬送先病院での死亡などは今回の指針案の対象外で、今後検討を続ける。
「事故物件」告知に関する指針案のポイント
一、病気、老衰、転倒や食事中の誤嚥といった事故による死亡の告知は不要。死後、長期間発見されず 特殊な清掃が行われた場合は告知する。
一、殺人や自殺、火災などによる死亡は告知を求める。賃貸物件は3年経過すれば不要とする。
一、対象は住宅で、居室のほかベランダ、廊下など日常的に使う共用部も含む。
一、隣接住戸や前面の道路などは指針案の対象外で検討を続ける。
